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物業(yè)人必看!一文讀懂消防責(zé)任與法律紅線

  • 發(fā)表時間:2025-02-23
  • 來源:網(wǎng)絡(luò)
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物業(yè)人必看!一文讀懂消防責(zé)任與法律紅線(圖1)

  物業(yè)企業(yè)管理中,安全管理可謂是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理活動的重中之重,尤其在住宅和高層建筑中,火災(zāi)風(fēng)險一旦發(fā)生,不僅是財產(chǎn)損失,業(yè)主的人身安全也會面臨重大風(fēng)險,小區(qū)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全管理責(zé)任范疇,實踐中如何認定,消防管理的法律風(fēng)險如何規(guī)避,本文旨在通過相關(guān)規(guī)定與若干典型案例的分析為物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理法律風(fēng)險防范提供一些參考。

  第十八條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供消防安全防范服務(wù),對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施和疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理,及時勸阻和制止占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等行為,勸阻和制止無效的,立即向公安機關(guān)等主管部門報告。定期開展防火檢查巡查和消防宣傳教育。”

  第七條規(guī)定:“高層公共建筑的業(yè)主單位、使用單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé):(一)遵守消防法律法規(guī),建立和落實消防安全管理制度;(二)明確消防安全管理機構(gòu)或者消防安全管理人員;(三)組織開展防火巡查、檢查,及時消除火災(zāi)隱患;(四)確保疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;(五)對建筑消防設(shè)施、器材定期進行檢驗、維修,確保完好有效;(六)組織消防宣傳教育培訓(xùn),制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,定期組織消防演練;(七)按照規(guī)定建立專職消防隊、志愿消防隊(微型消防站)等消防組織;(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全職責(zé)。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者明確統(tǒng)一管理人實施消防安全管理的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人應(yīng)當(dāng)按照約定履行前款規(guī)定的消防安全職責(zé),業(yè)主單位、使用單位應(yīng)當(dāng)督促并配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者統(tǒng)一管理人做好消防安全工作?!?

  第三條規(guī)定:“公安派出所可以對居民住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民委員會、村民委員會履行消防安全職責(zé)的情況和上級公安機關(guān)確定的單位實施日常消防監(jiān)督檢查。”第二十九條規(guī)定:“公安派出所對單位進行日常消防監(jiān)督檢查,應(yīng)當(dāng)檢查下列內(nèi)容:……(二)是否制定消防安全制度;(三)是否組織防火檢查、消防安全宣傳教育培訓(xùn)、滅火和應(yīng)急疏散演練;(四)消防車通道、疏散通道、安全出口是否暢通,室內(nèi)消火栓、疏散指示標志、應(yīng)急照明、滅火器是否完好有效;……對設(shè)有消防設(shè)施的單位,公安派出所還應(yīng)當(dāng)檢查單位是否每年對建筑消防設(shè)施至少進行一次全面檢測。對居民住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行日常消防監(jiān)督檢查,公安派出所除檢查本條第一款第(二)至(四)項內(nèi)容外,還應(yīng)當(dāng)檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)共用消防設(shè)施是否進行維護管理?!?

  第六十五條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù),并且遵守下列規(guī)定:(四)對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止,勸阻、制止無效的,及時報告行政執(zhí)法機關(guān);”

  第七十八條規(guī)定:“業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定,按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實施下列行為:(十)擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式,占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位,或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備;”

  第十三條規(guī)定:“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位或者其他管理單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全服務(wù)責(zé)任:(一)開展日常消防宣傳,提示火災(zāi)隱患,每年至少組織一次本單位員工和居民參加的滅火和應(yīng)急疏散演練;(二)組織安全巡查,發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時采取措施;(三)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施、器材進行維護管理,確保其完好有效;(四)保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;劃定、設(shè)置停車泊位或者設(shè)施,不得占用、堵塞消防車通道;(五)對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的行為,予以勸阻并督促改正;對拒不改正的,及時向有關(guān)部門報告;(六)對初起火災(zāi)采取處置措施?!?

  4.開展日常消防宣傳(北京地區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)保證有至少一次滅火和應(yīng)急疏散演練);

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對標上述規(guī)定內(nèi)容,核查日常消防安全管理工作是否到位,相關(guān)工作是否留存了工作記錄,避免發(fā)生事故時承擔(dān)消防安全管理不當(dāng)責(zé)任。02

  構(gòu)成“消防責(zé)任事故罪”的重要前提為“經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行”以及“造成嚴重后果”,針對對象為“直接責(zé)任人員”,具體到物業(yè)服務(wù)企業(yè),消防安全責(zé)任人(通常為法定代表人)首當(dāng)其沖,工作職責(zé)中負有消防安全管理職責(zé)的其他工作人員亦屬于該范疇。

  典型案例1:明知倉庫存在私自隔層等消防隱患而未予排查、整改,經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行,造成33間倉庫29家商戶的財物被燒毀,直接經(jīng)濟損失約4632萬元,物業(yè)公司總經(jīng)理、副經(jīng)理、安保主管三人獲刑

  浙江省杭州市余杭區(qū)人民法院(2018)浙0110刑初715號一審刑事判決書載明:“本院認為,被告人吳某(總經(jīng)理)、沈某(副經(jīng)理、主管消防安全等工作)、張某(安保主管兼警務(wù)隊長,負責(zé)安保、消防等工作)作為直接責(zé)任人員,違反消防管理法規(guī),經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行,造成嚴重后果,其行為均已構(gòu)成消防責(zé)任事故罪。公訴機關(guān)指控的罪名成立?!?jīng)查,(1)被告人吳某作為金某德采購城的執(zhí)行總經(jīng)理,系汽配城市場消防安全的實際負責(zé)人,對于包括倉庫在內(nèi)的整個市場消防安全工作負有管理職責(zé),明知倉庫存在私自隔層等消防隱患而未予排查、整改,且經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行,主觀過失明顯;(2)火災(zāi)事故認定書僅認定本案火災(zāi)起火原因排除人為放火,不排除電氣線路故障引發(fā)火災(zāi),但被告人吳某、沈某、張某等人違反消防管理法規(guī)的行為顯系本案失火倉庫火情不能得到及時發(fā)現(xiàn)、處置、控制進而造成嚴重后果的原因之一,具有因果關(guān)系,屬于多因一果。”

  判令被告人吳某犯消防責(zé)任事故罪,判處有期徒刑二年六個月,緩刑三年。被告人沈某犯消防責(zé)任事故罪,判處有期徒刑二年,緩刑二年。被告人張某犯消防責(zé)任事故罪,判處有期徒刑一年六個月,緩刑二年。

  典型案例2:消防大隊三次下達責(zé)令整改通知未予落實,火災(zāi)導(dǎo)致480萬元經(jīng)濟損失,物業(yè)公司的消防安全責(zé)任人和消防安全管理人獲刑

  山西省晉城市城區(qū)人民法院(2016)晉0502刑初172號一審刑事判決書載明:“本院認為,志晨物業(yè)公司負責(zé)晉城市富達大廈管理工作期間,被告人任東升、王轉(zhuǎn)運作為志晨物業(yè)公司的消防安全責(zé)任人和消防安全管理人,違反了《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》(公安部第61條)的相關(guān)規(guī)定,其中,2015年1月6日至1月30日期間,晉城市公安消防支隊城區(qū)大隊先后對富達大廈檢查3次,并下達責(zé)令限期整改通知書、重大火災(zāi)隱患整改通知書,提出大廈存在的消防安全隱患問題,例如部分防火門被拆除且部分防火門閉門器損壞、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)無水、自動噴水滅火系統(tǒng)停用等重大火災(zāi)隱患。整改期間,任東升、王轉(zhuǎn)運作為富達大廈的消防安全責(zé)任人和消防安全管理人,經(jīng)消防監(jiān)督機構(gòu)通知后,只是安裝了小部分閉門器、消防閥門、攝像頭、應(yīng)急燈,對其他要求整改的存在嚴重隱患的項目未予落實,以致造成了嚴重后果?!迸辛畋桓嫒巳螙|升犯消防責(zé)任事故罪,判處拘役六個月,緩刑一年。被告人王轉(zhuǎn)運犯消防責(zé)任事故罪,判處有期徒刑六個月,緩刑一年。

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  《中華人民共和國消防法》第六十條規(guī)定:“單位違反本法規(guī)定,有下列行為之一的,責(zé)令改正,處五千元以上五萬元以下罰款:(一)消防設(shè)施、器材或者消防安全標志的配置、設(shè)置不符合國家標準、行業(yè)標準,或者未保持完好有效的;(二)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材的;(三)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的;(四)埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的;(五)占用、堵塞、封閉消防車通道,妨礙消防車通行的;(六)人員密集場所在門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物的;(七)對火災(zāi)隱患經(jīng)消防救援機構(gòu)通知后不及時采取措施消除的。個人有前款第二項、第三項、第四項、第五項行為之一的,處警告或者五百元以下罰款。有本條第一款第三項、第四項、第五項、第六項行為,經(jīng)責(zé)令改正拒不改正的,強制執(zhí)行,所需費用由違法行為人承擔(dān)?!?

  根據(jù)上述規(guī)定,物業(yè)消防管理行政處罰的主要類型是責(zé)令改正和罰款,罰款區(qū)間為5千元-5萬元。

  典型案例1:火災(zāi)單元頂層安全出口未能開啟,不能及時逃生,而消防設(shè)備缺失,消防管道未加壓注水,導(dǎo)致未能啟用室內(nèi)消防器材及時撲救,兩人死亡,兩人受傷,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)20%的賠償責(zé)任

  黑龍江省綏化市中級人民法院(2022)黑12民終65號二審民事判決書:“本案爭議的焦點是一審判決認定火災(zāi)事故承擔(dān)賠償責(zé)任主體及承擔(dān)的責(zé)任比例是否得當(dāng)?!显V人肇東市馨佳園物業(yè)服務(wù)有限公司雖主張安全門并非物業(yè)公司上鎖,是其他住戶自行鎖閉,對此不能提供證據(jù)證明。物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè),對其服務(wù)的小區(qū)公共設(shè)施負有管理職責(zé),而隨時保證安全出口的暢通是其重要職責(zé)。消防部門調(diào)查核實發(fā)生火災(zāi)的單元消防設(shè)備缺失,消防管道未加壓注水,導(dǎo)致未能啟用室內(nèi)消防器材及時撲救,也是導(dǎo)致二被上訴人受傷及羅慶鑫死亡的因素之一。肇東市馨佳園物業(yè)服務(wù)有限公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能完全履行對樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備維護管理的責(zé)任,其對于火災(zāi)造成的后果具有一定的過錯,一審法院判決其承擔(dān)20%的賠償責(zé)任并無不當(dāng)。物業(yè)公司上訴主張不承擔(dān)賠償責(zé)任缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù),不予支持?!?

  典型案例2:樓道內(nèi)堆放雜物長期未清理后雜物起火導(dǎo)致人員受傷,物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于管理承擔(dān)35%賠償責(zé)任

  山東省青島市中級人民法院(2018)魯02民終5420號二審民事判決書:“本案爭議的焦點問題是,一審判決確認各方當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任及其責(zé)任比例是否正確。涉案火災(zāi)事故發(fā)生后,公安機關(guān)進行了調(diào)查,一審法院依職權(quán)調(diào)取的公安機關(guān)調(diào)查筆錄等相關(guān)證據(jù),可以證明火災(zāi)事故起火點為東南莊小區(qū)商務(wù)樓四單元二樓樓道,消防官兵到達現(xiàn)場后發(fā)現(xiàn)樓道內(nèi)堆放雜物正在燃燒。就涉案火災(zāi)起火原因和危害成因,公安機關(guān)調(diào)查后未出具結(jié)論。但相關(guān)證據(jù)可以證明,涉案火災(zāi)著火物為樓道內(nèi)堆積雜物……上訴人青島興華物業(yè)管理有限公司作為涉案物業(yè)管理服務(wù)單位,對于樓道內(nèi)存在的堆積物疏于管理,未盡及時清理、消除隱患等管理職責(zé),致使安全隱患長期存在,對于火災(zāi)發(fā)生存在管理瑕疵,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。結(jié)合上述事實情節(jié),本院認為,上訴人青島興華物業(yè)管理有限公司對于受害人損害后果應(yīng)當(dāng)承擔(dān)較大責(zé)任,以35%的賠償責(zé)任為宜?!?

  典型案例3:火災(zāi)原因與物業(yè)公司管理行為無關(guān),火災(zāi)發(fā)生后物業(yè)工作人員及時報警并參與現(xiàn)場救火,不承擔(dān)賠償責(zé)任

  云南省昭通市中級人民法院(2023)云06民終1750號二審民事判決書:“火災(zāi)發(fā)生后,云南樂活物業(yè)及時報警并派出工作人員趕赴現(xiàn)場救火。本案中消防部門并未出具消防栓未出水與此次事故的損害結(jié)果存在因果關(guān)系的證明。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條、第一千一百九十八條的規(guī)定,就目前的證據(jù)分析,上訴人所提交的證據(jù)不足以證明云南樂活物業(yè)有限公司存在過錯,也不能證明該公司未盡到合理的安全保障義務(wù),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果,故一審判決并無不當(dāng)?!?

  典型案例4:電動自行車電池帶家里充電引發(fā)火災(zāi)導(dǎo)致兩人死亡,物業(yè)服務(wù)公司已設(shè)置充電樁,不存在管理不當(dāng)行為,不承擔(dān)賠償責(zé)任

  遼寧省沈陽市中級人民法院(2023)遼01民終6148號二審民事判決書:“本院認為,關(guān)于物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任的問題,……物業(yè)公司在2018年3月為園區(qū)業(yè)主建設(shè)了充電樁,至今仍在使用。本案胡仁厚居住的房屋起火原因系電動車電池故障引發(fā)火災(zāi),胡敬國、胡朝輝沒有證據(jù)證明物業(yè)公司因管理不當(dāng)導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生或損失擴大,故物業(yè)公司不承擔(dān)本起火災(zāi)事故的相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任?!?

  典型案例5:安全出口亂停亂放發(fā)生火災(zāi)影響逃生導(dǎo)致一人死亡,兩人受傷,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對安全出口違規(guī)亂停亂放怠于履行管理義務(wù),承擔(dān)30%賠償責(zé)任

  “如何參加九游娛樂的社區(qū)活動?”

  遼寧省大連市中級人民法院(2022)遼02民終5942號二審民事判決書:“物業(yè)公司上訴稱物業(yè)公司常年在小區(qū)內(nèi)張貼告示,要求居民不要將自行車或是電動車停放在樓道里,物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅為服務(wù)主體,不具有強制執(zhí)法權(quán),沒有權(quán)利轉(zhuǎn)移財物。物業(yè)公司已經(jīng)盡到了必要的提醒義務(wù),而且包括被上訴人在內(nèi)的業(yè)主也不遵守物業(yè)公司的管理。針對物業(yè)公司的上述上訴理由,法院認為被告物業(yè)公司作為涉案小區(qū)的服務(wù)企業(yè),其對于小區(qū)單元樓安全出口違規(guī)亂停亂放可能產(chǎn)生的安全隱患應(yīng)比一般人具有更清醒的認識,但該物業(yè)公司卻怠于履行管理義務(wù),未采取相應(yīng)的措施加以管理,未能排除安全隱患,其對火災(zāi)的發(fā)生存在過錯,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。

  2.消防設(shè)施設(shè)備不能正常、有效工作是引發(fā)行政處罰的高頻原因,建議聘請有資質(zhì)的單位對消防設(shè)施設(shè)備定期進行維保,分散管理風(fēng)險,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項目時也應(yīng)當(dāng)重點對消防設(shè)備設(shè)施進行查驗;

  要特別提示的是,部分消防噴淋位于業(yè)主專有區(qū)域,而該部分設(shè)施也屬于小區(qū)整體消防系統(tǒng)的一部分,也應(yīng)當(dāng)納入日常巡查維護的范疇,而非由于其位于業(yè)主專有區(qū)域而怠于管理

  5.對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施和疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理,及時勸阻和制止(留痕)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等違反消防安全管理的行為,勸阻和制止無效的,及時向公安機關(guān)、消防大隊等管理部門報告;該部分工作實際執(zhí)行時存在業(yè)主不配合等客觀困難,但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能任之放縱,否則一旦發(fā)生火災(zāi)事故,物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往要因此承擔(dān)連帶的民事賠償責(zé)任,建議對于勸阻制止一定要留存工作痕跡,口頭勸阻無效的,應(yīng)當(dāng)張貼書面告知書拍照留存,仍不改正的應(yīng)當(dāng)履行匯報義務(wù),業(yè)主改正后再次出現(xiàn)重復(fù)違規(guī)行為的,要重復(fù)進行上述工作,不能因為業(yè)主的不配合怠于執(zhí)行上述工作程序。對于匯報舉報如相關(guān)部門處理不及時的,建議留存書面匯報材料或電話匯報錄音,證明履行了及時報告義務(wù)。

  [1] 10層及10層以上的住宅建筑,或者是房屋高度超過28米的住宅建筑,以及房屋高度超過24米的其他高層民用建筑。

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