2025年3月18日,《福州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、福州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于印發(fā)《福州市既有建筑使用功能正負(fù)面清單（2025年修訂版）》的通知》正式發(fā)布。現(xiàn)將《福州市既有建筑使用功能正負(fù)面清單（2025年修訂版））》（以下簡稱《正負(fù)面清單（20525年修訂版）》）有關(guān)內(nèi)容解讀如下：

　　省住建廳2024年9月印發(fā)的《福建省建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則》（閩建消〔2024〕5號）第十一條明確規(guī)定：“設(shè)區(qū)市住建主管部門可以會同自然資源等部門出臺本地區(qū)既有建筑使用功能兼容清單或者負(fù)面清單管理制度，服務(wù)既有建筑改造項(xiàng)目”。

　　2022年1月，原市建設(shè)局會同市資源規(guī)劃局聯(lián)合出臺《關(guān)于印發(fā)福州市既有建筑使用功能正負(fù)面清單（試行）的通知》。正負(fù)面清單試行以來，對優(yōu)化營商環(huán)境，規(guī)范既有建筑消防設(shè)計(jì)審查和消防驗(yàn)收、備案抽查工作起到積極指導(dǎo)作用。但隨著國土空間規(guī)劃、消防審驗(yàn)管理相關(guān)新政策新規(guī)定的出臺及新型商業(yè)模式的不斷出現(xiàn)，當(dāng)年的正負(fù)面清單所列內(nèi)容已經(jīng)不能適應(yīng)我市建筑行業(yè)發(fā)展和城市更新需要，需進(jìn)行修訂。

　　1.總體原則。既有建筑使用功能互換，不應(yīng)對相鄰?fù)恋?、建筑物等造成影響，不?yīng)影響相關(guān)利害關(guān)系人合法權(quán)益。

　　2.既有建筑使用功能正面清單。明確在六種情況下，既有建筑使用功能可兼容，可直接進(jìn)行施工圖審查、消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案。

　　3.既有建筑使用功能負(fù)面清單。明確在八種情況下，既有建筑使用功能變更嚴(yán)重影響城市規(guī)劃和周邊環(huán)境，建設(shè)主管部門直接不予受理施工許可、消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案。

　　4.會商機(jī)制。明確在施工許可、消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案遇到使用功能兼容難以判斷的情形時(shí)，可通過住建主管部門與自然資源和規(guī)劃主管部門會商的方式共同確定。

　　1.補(bǔ)充完善政策依據(jù)。在原清單開頭部分，增加《中華人民共和國民法典》、《建設(shè)工程施工許可管理辦法》。將住建部令第51號、《福建省建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行實(shí)施細(xì)則》替換為新出臺的住建部令第58號和《福建省建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則》等依據(jù)。

　　2.補(bǔ)充用地性質(zhì)解釋。在第二大點(diǎn)第（一）項(xiàng)中明確產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記僅為商服（商業(yè)）用地的，是指土地利用性質(zhì)一級類商服用地、城市建設(shè)用地大類商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地。

　　3.增加零售商業(yè)和娛樂用地的業(yè)態(tài)。在第二大點(diǎn)第（二）項(xiàng)中，明確產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記為零售商業(yè)用地、餐飲用地、娛樂用地、其他商服用地的，其內(nèi)部業(yè)態(tài)增加劇本類場所、密室逃脫、真人CS、電競賓館、臺球廳、私人影院（含影吧、視聽館）、銀行或電信或郵政營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車展示（4S店）、家具展廳等新業(yè)態(tài)。

　　4.增加旅館用地的配套功能。在第二大點(diǎn)第（四）項(xiàng)（原清單的第二點(diǎn)第（三）項(xiàng)）中，明確產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記為旅館用地（包括賓館、酒店、旅館、招待所、度假村等)的，非客房區(qū)域允許適當(dāng)配套餐飲、零售、酒吧、KTV、洗浴、美容美發(fā)、健身養(yǎng)生等第二大點(diǎn)第（二）項(xiàng)表述中與旅館建筑相配套的業(yè)態(tài)，但配建總面積不超過總建筑面積的10%（面積比例以圖審機(jī)構(gòu)核實(shí)為準(zhǔn)）。

　　5.增加商務(wù)金融用地可調(diào)整轉(zhuǎn)換的功能業(yè)態(tài)。在第二大點(diǎn)第（五）項(xiàng)（原清單的第二點(diǎn)第（四）項(xiàng)）中，明確產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記為商務(wù)金融用地或商務(wù)設(shè)施用地（包括寫字樓、商業(yè)辦公、電子商務(wù)、技術(shù)服務(wù)、廣告?zhèn)髅降?的，允許設(shè)置教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，但應(yīng)滿足培訓(xùn)對象年齡段設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)要求；允許閑置商務(wù)辦公用房在符合結(jié)構(gòu)安全、消防要求的前提下其內(nèi)部業(yè)態(tài)可單向調(diào)整為酒店、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

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　　6.增加批發(fā)市場用地業(yè)態(tài)正面清單。在修訂稿第二大點(diǎn)第（三）項(xiàng)，明確產(chǎn)權(quán)證明文件土地（房屋）用途登記為批發(fā)市場用地的，允許配置商場、菜市場、生鮮超市、健身房、餐飲設(shè)施、銀行或電信或郵政營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及場所，但配建總面積不超過總建筑面積的10%（面積比例以圖審機(jī)構(gòu)核實(shí)為準(zhǔn)）。

　　7.增加安全要求等事項(xiàng)（第五大點(diǎn)）。一是明確既有建筑申報(bào)項(xiàng)目的使用功能符合產(chǎn)權(quán)證明文件或規(guī)劃許可證明文件的（即其中之一相符的），認(rèn)定該項(xiàng)目使用功能相符；二是明確正面清單所列的功能業(yè)態(tài)調(diào)整互換，所在建筑均不得涉及改變建筑面積、高度、層數(shù)、外立面等情形，不得增設(shè)夾層。三是明確既有建筑功能業(yè)態(tài)調(diào)整互換，所在建筑均應(yīng)滿足符合結(jié)構(gòu)安全、消防要求的前提條件。其中，涉及主體和承重結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)的，建設(shè)單位應(yīng)委托原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位出具結(jié)構(gòu)安全復(fù)核意見，并在施工圖審查報(bào)告書中寫明主體和承重結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)的情況，作為施工圖審查、消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案的依據(jù)。四是明確本清單自印發(fā)之日起施行，有效期5年，原《福州市既有建筑使用功能正負(fù)面清單（試行）》自本清單施行之日起廢止。

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