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　　「海泰北外灘」位于虹口區(qū)四川北路塘沽路（江西北路以東，塘沽路以南，四川北路以西和規(guī)劃七浦路以北），距離外灘源僅有600米。

　　項目占地面積20841㎡，總建筑面積16.58萬㎡，除了住宅還建造了一座歷史保護建筑與一棟辦公樓，三棟約160-170米的超高建筑，將成為浦西住宅第一高。

　　項目由約翰波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所操刀設(shè)計(建筑設(shè)計)，是上海地標建筑上海商城、波特曼酒店的設(shè)計團隊。AECOM艾奕康擔任景觀設(shè)計，AECOM是全球頂尖的全方位綜合服務(wù)企業(yè)，為世界各地的公私營客戶提供建造、設(shè)計、投資及運營服務(wù)，為全世界150多國的客戶提供服務(wù)。

　　從建筑的外部來看，整個建筑在設(shè)計上采用了底層超高架空，第一層的大堂被水系景觀包圍。

　　塔樓立面分為上、中、下三段，設(shè)計了充分的空中綠化，整體立面呈Artdeco風格，南邊的塔樓頂部甚至設(shè)計了一座直升機停機坪。

　　2020年5月13日上海市規(guī)劃資源局《虹口區(qū)北外灘街道控制性詳細規(guī)劃修編》提出，北外灘目標打造成“世界級會客廳”和“具有全球影響力的世界級濱水區(qū)”。

　　四川北路18號街坊（四川北路海寧路）：虹口生活新地標。超甲級寫字樓，上海首座約14,000㎡的文化博物館，約10萬㎡+商業(yè)

　　寶華城市廣場（四川北路2000號，距離項目約1km）：共約6萬㎡，預(yù)計2020年開業(yè)。以“生活、社交、辦公”為主題，集零售、美食、服務(wù)、娛樂、辦公等多種業(yè)態(tài)于一體的新型商業(yè)辦公地標

　　上海蘇寧寶麗嘉酒店（北蘇州路188號）：虹口乃至上海最奢華的酒店之一。繼美國拉斯維加斯之后全球開業(yè)的第二間寶麗嘉品牌酒店。2018年開業(yè)。

　　上海星薈中心（乍浦路89號）：總體量約24.8萬平方米，由兩棟147米高的雙子塔樓組成，高達32層。約7.2萬平方米商業(yè)廣場。

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　　上海作為中國經(jīng)濟的核心城市，其樓市動態(tài)一直備受關(guān)注。以下從多個維度對上海樓市進行深度解析，幫助理解當前市場格局及未來趨勢：

　　-分化明顯：內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段（如黃浦濱江、前灘）新房均價可達12萬-20萬/㎡，外環(huán)外（如臨港、青浦）部分項目均價3萬-5萬/㎡。二手房“老破小”價格承壓，品質(zhì)次新房抗跌性強。

　　- 橫盤調(diào)整：2023年以來，部分區(qū)域房價回調(diào)5%-10%，但核心地段稀缺資產(chǎn)仍保持堅挺。

　　- 新房供應(yīng)：2023年新房供應(yīng)量約8萬套，外環(huán)外占比超60%，臨港、大虹橋等新城為主力。內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤稀缺，認籌率常超200%。

　　- 需求端：改善型需求主導(dǎo)（占比超50%），學(xué)區(qū)房熱度降溫，但“雙學(xué)區(qū)”房源仍溢價顯著。

　　- 限購政策：非滬籍需5年社保+已婚，滬籍限購2套。近期傳聞“放松非滬籍單身限購”，但尚未落地。

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　　- 信貸支持：首套房利率4.1%（LPR-10BP），二套房4.9%；公積金貸款額度上調(diào)至家庭最高120萬。

　　- 上海GDP增速放緩（2023年5.5%），但高薪產(chǎn)業(yè)（金融、科技）聚集支撐購買力。2022年常住人口減少13.5萬，但高端人才流入增加，結(jié)構(gòu)性需求變化顯著。

　　- 2023年土地出讓金約2200億元，同比降15%，但央企/國企拿地占比超70%。土拍規(guī)則優(yōu)化（如取消“打分入圍”），中小房企參與度回升。

　　- 房地產(chǎn)稅試點預(yù)期懸而未決，短期影響有限；二手房核驗價、三價就低政策抑制投機，市場轉(zhuǎn)向理性。

　　- 抗跌性強，配套成熟，但新房供應(yīng)稀缺。徐匯濱江、北外灘等新興板塊受高端買家青睞。

　　臨港：定向放松限購（人才3年社?？少?套），房價3萬-4萬/㎡，投資屬性強但流動性風險需警惕。

　　開發(fā)商資金鏈壓力導(dǎo)致部分郊區(qū)項目交付延期；二手房掛牌量超18萬套，去化周期延長。

　　局部放松限購（如五大新城）、優(yōu)化認房認貸標準可能性較大，但“房住不炒”基調(diào)不變。

　　改善型產(chǎn)品（大平層、低密社區(qū)）需求上升，綠色建筑（如碳中和住宅）成為新賣點。

　　自住買家：可關(guān)注外環(huán)內(nèi)性價比次新二手房或倒掛新盤，避免高位接盤遠郊概念板塊。

　　關(guān)注時點：2024年三季度后政策寬松窗口期或現(xiàn)，需緊盯土拍熱度及信貸變化。

　　上海樓市已進入“精耕細作”時代，地段、產(chǎn)品力與政策紅利的匹配度將成為決策關(guān)鍵。建議結(jié)合自身需求，動態(tài)評估風險與機會。

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